中指研究院近日发布一组数据：今年7月全国商业大平层项目销售套数TOP10里，杭州占了6席。
榜单上，有杭州运河新城板块的滨运锦尚湾大平层。上月底，这个楼盘800平方米左右的户型，单天就卖了10套。
无独有偶，在杭州38℃的酷暑天里，奥体板块的揽奥望座•星河800项目迎来了一位上市公司老总，他不坐电梯，一层一层爬楼梯登上样板间，只为亲身筛选出“最佳观山层”。看房3小时后，他当场支付50万元认筹金，订下总价8300万元的顶楼大平层。
星河800项目还有一位销售，短时间内接连卖出10套大平层，单套价格在3000万元到5000万元之间。
这不是电影情节，而是最近杭州楼市里真实发生的“扫货现场”。
你或许想象不到，在很多人印象中产权年限比住宅短、商用水电、交易税费高、不能落户，曾被视为“边缘产品”的商业大平层，眼下却成了不少高净值人群眼中的“香馍馍”，在城市核心地段，购买此类房源甚至要靠“抢”。
揽奥望座实景图
谁在买？
三类人撑起80%以上的市场
今年上半年，奥体板块的EIC大平层网签61套，套均2200万元左右，最贵的约8000万元/套，登顶半年度杭州5万元+/平方米大平层金额、面积、套数三冠王。
除此之外，滨运锦上湾等项目也频频传出“老板组团买3套”“新加坡客户远程下单”的传闻。
“商业大平层的价格很透明，在住宅不限价的时代，它和住宅的价差在进一步拉大，眼下达到了近乎‘抄底’的阶段。”行致盛代理事业中心副总经理、市场研究部负责人杨飞表示，这类房产正在成为杭州高净值人群的“新宠”。
杭州商业大平层的买家主要有三类，占整体80%以上。“纯投资的基本没有了，都是自用或改善。”杨飞说。
第一类是地缘性改善群体：比如，炙手可热的奥体板块商业大平层，绝大多数客群来自滨江、萧山等地缘性购房者，他们为改善居住环境而买；第二类是省内异地客群：如温州、台州、金华、绍兴等地客户，他们的子女在杭或常来杭州，原先居住面积就不小，对生活质量要求高，购买商业大平层的面积往往两三百平方米起步；第三类，是网红“新钱”群体：他们对装修和出片效果有高要求，大平层除了是他们的居住和工作场所，还是他们的“生产工具”。
为什么买？
价格是住宅的一半，装修是豪宅的标准
租金回报率超4%，网红“养团队”也靠它
选择购买商业大平层，价格，是最大的驱动力。
杨飞表示，目前杭州商业大平层价格仅为周边住宅的40%-50%。
例如奥体板块的奥映鸣翠住宅，350平方米的房子总价约3000万元，而距离车程仅两三分钟的揽奥云璟商业大平层，同等面积只要1000万元。
同时，商业大平层的装修标准普遍高于住宅。嘉格纳厨电、全屋奢石、智能系统成为标配，除此之外，开发商宣称，全铜装甲门造价6位数，地上铺满的奢石每平方米要5位数……这深深吸引了对居住品质有高要求的人群。
如果自己不住，商业大平层的租金回报率也显著高于住宅。
“主流项目租金回报率普遍在4%及以上，而同类地段面积的住宅只有2个点左右。”业内人士统计分析。
核心地段的商业大平层项目不愁租，不少网红喜欢将其作为工作室兼居所，既满足拍摄需求，也便于团队办公。有意思的是，面积越大越好租。
揽奥望座实景图
买商业大平层
三个要素最关键
“商业大平层在杭州的历史有五六年了，现在产品已经比较成熟。”一位深耕商住领域的房地产业内人士告诉我们，但目前市场整体还在盘整。
“商业大平层的买家喜欢买新盘。”他表示，这个赛道有较高的门槛，在户型、装修、服务等方面向来很卷，因此产品迭代更新也很快。交付后出现在二手房市场的，可能是2-3年前的一些产品，和当下售卖的新品有一定差距。“总价差不多的情况下，客户自然更爱‘新颜’。”
6年前，住惯了湘湖边别墅区的老严，跟着朋友一起买了滨江区的商业大平层。面积400多平方米，总价接近2000万元。“位置是‘国际滨’，边上有知名互联网大厂。”老严清楚地记得，当时自己和朋友在高大上的项目发布会上热血沸腾，宣传片里，客厅的窗景仿佛身在纽约曼哈顿似的，“这简直太酷了！”哥俩当场就下了定金。
万万没想到，项目交付2年，肠子悔青，“现在同户型的挂牌价只要1500万元，等于比原价低400多万元，即使这样还是卖不出去”。
为什么不自住？老严和朋友说，原先以为品质房企只是代建，结果项目逾期大半年交付不说，一栋楼还有大大小小十几个户型。有自住的，有出租的，有办公的，还有当仓库的，收房后老严就打消了自住的念头。
但高昂的物业费还得交，即使空置，物业费每月还要几千块，加上房价还跌了，老严哪怕家大业大，也忍不住摇头。更让他扎心的是，“预计后面还有下跌空间”。
那么，究竟什么样的商业大平层适合买入？
我们咨询了多位涉及杭州商业大平层的一线销售顾问和行业专家，他们建议：选核心地段、通燃气、原生设计是“关键三要素”。
核心地段：如钱塘江两岸，江河汇、钱江世纪城等成熟板块。
通燃气：是为了提升居住便利性。
选“原生大平层”：开发商从拿地起就按类住宅标准设计，越是对标住宅，品质越可控，甚至超越住宅。
业内专家还建议，购买时要对比当下市场价格，避免买入早期定价过高、未调整下来的项目。
揽奥望座实景图
从“新钱”到“老钱”
商业大平层打开了高端改善的另一种可能
5年前，大网红薇娅在奥体板块的嘉润公馆一口气买了四套公寓，打通成1200平方米的复式。有人估算，总价至少3500万元。
又有消息称，王思聪带某任女友去看了钱江世纪城的江景公寓“观云钱塘城”，项目最小户型308平方米，总价1800万元起……
不过，眼下市场的主角已经从这些“新钱”网红转向“老钱”企业主。
一位商业大平层经纪人透露，他的客户中有不少上市公司老板，他们常和朋友组团购买，起步就是两套。这些客户，大部分也是武林壹号、阳光海岸、金色海岸、湘湖壹号的老业主。他们中有福布斯排行榜常客、上市公司老板等，从事的主要为实业，比如新型材料公司等。“他们不在乎产权是40年还是50年，在乎的是视野、圈层和当下的生活品质。”一位经纪人表示，“因此，他们也不会被这类房源的涨跌左右太多情绪。”
在核心板块住宅价格屡创新高、摇号难度加大的背景下，商业大平层用“一半的价格、双倍的面积、顶配的装修”，打开了高端改善的另一种可能。
需要注意的是，虽然杭州商业大平层市场近期表现向好，但总体去化周期仍然很长——也就是说，除了特别好的地段，普通地段的商业大平层并不好卖。
据行致盛数据，截至2025年8月，杭州的商业大平层显性库存3052套，去化周期33.6个月。
