投资100亿，从明星项目到“鬼城游乐园”，说好的童话世界都是骗人的。
在城市的发展进程中，几乎哪都有烂尾楼的存在。
这些被称作“城市之殇”的烂尾工程，当初哪个不是锣鼓喧天热热闹闹上马？
最后却都跟断了线的风筝似的，悄没声儿就烂在那儿了……
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在安徽省淮南市山南新区，有一处占地1200亩的地方，在周围高楼上的灯光一盏盏亮起来时，它的轮廓在光瀑下却愈发显得狰狞。
未完工的钢筋刺破夜幕，与远处万家灯火形成惨白的对比。
你都想不到，曾经吹嘘要做“亚洲最高山体摩天轮”的“淮南之眼”，如今在此处晒了十多年太阳淋了十多年雨，现在锈得不成样子，成了危险娱乐设施。
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大门口杂草长得老高，静悄悄的。周围砌着矮墙拉铁丝网，跟外头隔开。
当年，这里本来该是继黄山、九华山之后安徽第三个旅游大景点。可如今却落得如此境地。
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曾几何时，这座志高文化科技动漫产业园多风光，号称要砸100亿，占3200亩地，结果现在烂尾荒废成这样，破败不堪，看了真让人叹气。
投资100亿
淮南“明星项目”烂尾12年
淮南这座城市，一直是傲视全省的能源重镇，附近丰富的煤炭资源使得当地的经济高度依赖煤矿开采。
后来，在资源枯竭与环保风暴的双重夹击下，淮南不得不关闭大量中小煤矿，挥别“黑色黄金”时代。
由此带来的连锁反应是全市近半工业产值瞬间蒸发，城市经济遭遇断崖式下滑。
在这种情况下，为了谋求转型，2010年，淮南政府主动对外招商引资，引进了泰安志高集团来淮南打造一个动漫文化科技产业园。
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当时淮南市的经济比较拉垮，为了留住这个“救命稻草”，淮南市开出令人咋舌的优惠条件，包括用成本价出售大片土地，以及采用城投公司入股项目、以股权增资形式变相返还土地款等方式，来补贴开发商投入产业园区建设和运营。
图源：央视新闻“变相返还土地款”
2011年，时任市长曹勇还在签约仪式上拍胸脯保证：“举全市之力确保项目如期开园！”
此后的三年，这份承载着城市转型希望的蓝图，更是连续出现在政府工作报告的“头条工程”清单里。
可以说，当年的志高产业园是妥妥的明星项目，被寄予厚望的。
图为项目效果图
别看它现在破破烂烂，志高产业园的蓝图铺开时，那股野心几乎要冲破天际，这个项目当初总投资高达100亿元，规划占地3200亩，包含了三个部分。
其中主题公园占地1000亩，动漫产业研发基地相关配套建筑占地200亩，配套商住用地2000亩。
规划中最亮眼的存在，莫过于淮南志高神州欢乐园了，更是喊出了“亚洲最大的游乐场”的口号。
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欢乐园分为八大主题区域，无论是占地面积，乐园规模以及娱乐项目等，都是远超2007年开园的芜湖方特欢乐世界，一时间风头无两。
2010年动工那会儿，淮南志高神州欢乐园计划在2011年的12月28日试营业。
但是谁也没想到，这个野心十足的文娱项目，从2013年底就无限期停工，烂尾了。
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长久失修下，就连园区的地下也全部都被水淹了，水深一米到一米五左右。
从2013年停工至今，这座志高文化科技动漫产业园便从万众瞩目沦为钢铁废墟，成了本地人嘴里的“鬼城地标”，央视甚至还为其特地报道了一档节目。
烂尾之殇，
问题出在哪？
“庞然大物”的轰然崩塌，躲不过资金断裂的问题，这也是很多文旅项目停工烂尾的核心痛点，志高产业园也不例外。
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而志高集团资金的断裂，是因为其一开始就没有把心思放在文旅项目上，而是动起了歪脑筋。
在淮南志高神州欢乐园之前，志高集团已经打造出了山东泰山方特欢乐世界主题乐园。
而就是这个泰山方特欢乐世界主题乐园，志高完成了一场教科书级的资本腾挪。
其以“主题乐园”之名，用“0地价”鲸吞50万平米土地，随后与深圳华强方特合演了一出“主题乐园+地产”的双簧戏。
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于是，尝到甜头的志高开始在全国复制这条路径，只不过，步子迈太大容易扯到垮。
这一次，志高在志高文化科技动漫产业栽跟头了。
因为在签下淮南的同时，志高还同时启动了龙岩、信阳等地的项目，以同样的方式圈地。
作为一家名不经传的地产开发商，志高这种行为无疑会增加资金压力，因为文旅项目通常投资巨大，建设周期长，资金回笼慢。
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于是志高的办法就是开始运用杠杆，把杠杆放大，把自己手上的多个项目进行交叉抵押、质押，形成危险的“十个瓶子九个盖”式资本循环。
这种拆东墙补西墙的戏码，一旦市场环境遭遇到变化，比如金融政策收紧、房地产市场波动等，资金链就极易断裂。
于是，淮南项目烂尾了，连带着志高集团也一起崩盘了。
根据央视新闻的报道，志高集团的老板江东延在未经批准，暗地里非法转让、倒卖土地使用权。
泰安志高集团老板江东延
目前，相关责任人已受到法律制裁。江东延被法院判决追回6.5亿违法所得，同时还牵连其他违法案件，深陷囹圄，可谓罪有应得。
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说白了，志高集团压根儿不算正经开发商，玩的就是空手套白狼的把戏。
从拿项目到开发全是借力打力——自己先搞定项目，再分包给下游施工队，拉来专业公司一起扛风险。
偏巧这时候淮南急着找转型突破口，可不就跟瞌睡递枕头似的？两边一碰头，需求对上了，事儿就这么成了。
只不过，可惜了这个投资了几十亿的项目，原本淮南人期待的是一家人沉浸在周末的欢声笑语中，结果只等来了一堆废墟。
浮华背后的困局
实际上，这种投资了几十亿烂尾的项目比比皆是。
像恒大就曾计划在全国海南、陕西、安徽等地布局15个“恒大童世界”项目，累计投资超万亿元，号称要打造世界顶级童话神话主题公园。
恒大童世界概念图图源：恒大集团
结果这些项目也都因恒大资金链断裂导致停工烂尾，而烂尾的这十几个恒大童世界的命运也皆不相同。
其中一些运气好的还有接盘方，还有一些到目前仍处于无限期搁置状态。
而有些更是直接被拆除，土地将重新规划利用。
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恒大当初暴雷也是因为摊子铺太大，不断加杠杆，资源分散，最终哪个领域都没有做好，现金流紧绷，最后导致债务恶性循环，窟窿越来越大。
除了资金断裂的核心痛点外，文旅项目的核心应该是优质的游玩体验和持续的内容更新，本质服务的是人，而不是房地产。
但是很多开发商在最初规划项目的时候，就是打着“文旅+房地产”的模式来开展的，最后就导致项目“重建设、轻运营”。
而且很多开发商并不具备运营一个文旅项目的能力，他们只会盖房子，却不会“搞活动，聚人气”。
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项目开业即巅峰，缺乏运营基因导致项目越来越偏离群众，内容陈旧、服务体验差而口碑下降，无法形成有效稳定的客流和现金流。
最终就陷入“越亏越没钱投入，越没投入越亏”的死亡循环。
当文旅项目的狂热浪潮退去后，留下的不止是长满野草的烂尾楼，更像一记响亮的耳光，照见了文旅投资的盲目与浮躁，如若后人哀之而不鉴之，亦使后人而复哀后人也。
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就像淮南志高那座锈迹斑斑的“淮南之眼”摩天轮，恒大童世界褪色的城堡外墙，这些曾经风光无限的“地标”，如今成了挂在城市脖子上的耻辱勋章。
写在最后
志高文化科技动漫产业园的例子也给了我们警示，发展经济，一定不能冲动盲目、急功近利，更不能违法违规、打擦边球，要扎扎实实、踏踏实实地搞现代化建设。
文旅产业从来就不是圈块地就能稳赚不赔的买卖，而是需要扎扎实实搞文化、踏踏实实做运营，这才是长久之道。
当热潮退去，只有真正懂文化、会运营的才能活下来。这不光是给投资人提个醒，更是文旅产业必须经历的转型阵痛。
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