【2025走访市场06】海珠区，绿城馥香园，超新规，使用率约110-125%，5栋住宅，总高32层。飘窗大部分能做到“去50，留30”，容积率3.86%，密度比很多楼盘低，隐私度和楼距更好些。 1栋，两梯5户，全部为小户型（84-88㎡）。 2栋、3栋、5栋、6栋，都是两梯4户。 教育资源：没配建幼儿园，但有配建小学，初中需摇号 地铁交通：双地铁（2号线+广佛线）南洲站。 商业配套：自带商业街，附近有广百海港汇。 大概面积：84-88㎡、102-110㎡、116㎡、127㎡等。 适合人群：熟悉周边，且接纳周边，以地铁为主要通勤工具的人群。或者在附近工作、生活人群，希望改善居住条件。 简单点评：此前，我对该项目没有太大预期。一方面，绿城作为外地房企，对广州的市场未必了解，我担心它会水土不服。二方面，南洲的周边环境、圈层档次一言难尽。但这次看完，我对绿城的兴趣度和好感度迅速提升。 【优势】 ❶双地铁通勤十分便利。将来还会在1栋那边建个门口，方便业主去地铁站。 ❷小学由广州市5中教育集团领办。初中目前为第 5 组摇号，对应广州五中、九十七中、四十一中、江南外国语、蓝天中学、东晓中学和劬劳中学等。 ❸正门、大堂、车库等有气派。园林绿化别致、会所有格调。整个楼盘都很有魅力。 ❹楼盘南向望河涌，未来会打造一个滨河公园。其实目前已经有了雏形，绿化很漂亮。 ❺3栋和5栋，中高层东南向的单元，楼距非常开阔。尤其102-110㎡的户型，设计独特、实用。 ❻物管会定期组织活动，有人文关怀，保障业主满意度。 【不足】 ❶潜在噪音 北向南洲路、西向广南快速、南向环城高速，这些都是车流大/车速快的路段，对噪音和震感比较敏感的人，容易受到影响。 ❷城市界面 周边有大片的城中村、矮旧楼房、厂房等，景观和圈层相对杂乱，档次偏低。除了南向望河涌的景观较好之外，北向、西向、东向的景观都相对一般。 ❸生活配套 缺乏大型商超/商业配套。在小区的商业街未成熟之前，业主日常生活还需要依赖外部的底商。 ❹幼儿园 上幼儿园可能要到芳草轩/中海观云府那边。接送孩子的路径远了，且需要过马路，降低了便利度和安全感。 ❺滨河公园 为市政基建，并非楼盘业主独有。而且，楼盘与滨河公园之间还有一条小马路。 总体而言，绿城的出品十分优良、很有魅力。102-110㎡的户型（主套和三个次卧左右分开）很吸引人。 但买之前，需先充分了解周边环境、生活配套、未来规划、不利因素等，待考虑清楚后再作决定。
