公募REITs【公募REITs扩围，商业不动产入场激活存量资产】中国资本市场服务实体经济的工具箱再添利器。近日，中国证监会就推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点发布征求意见稿，标志着备受市场期待的商业不动产REITs即将正式启航。此举将进一步丰富REITs市场的底层资产类型，推动我国REITs市场迈入多元化发展的新阶段，为盘活庞大的商业不动产存量、构建房地产发展新模式注入强劲动力。商业不动产REITs，是指通过持有商业综合体、写字楼、购物中心等资产以获取稳定现金流，并向基金份额持有人分配收益的封闭式公募基金。根据征求意见稿，监管层对基金注册、运营管理、各方责任以及风险监管等方面作出了系统性规定，旨在压实基金管理人等中介机构的主动运营管理责任，确保试点平稳起步、规范运行。从全球成熟市场经验看，商业不动产是REITs市场最重要的底层资产之一。我国商业不动产存量规模巨大，但长期以来缺乏高效的权益性融资渠道，资产盘活需求迫切。此次适时推出商业不动产REITs，正是坚持市场化法治化原则，借鉴国际经验并结合我国国情的重大举措，是为打通“存量资产－权益融资－价值提升－良性循环”的关键通道。经过五年的探索与实践，我国公募REITs市场已打下坚实基础。截至11月27日，已上市REITs产品达77只，总融资规模超2000亿元，总市值突破2200亿元。市场运行平稳有序，投资价值日益凸显，2024年以来中证REITs全收益指数涨幅超过22%，REITs已逐步成为投资者大类资产配置的重要选项。市场的稳步发展为商业不动产REITs的推出创造了成熟的制度环境、市场基础和投资者生态。中金基金副总经理李耀光表示，现阶段推出商业不动产REITs具有多重积极意义。一是有利于盘活存量商业不动产，将沉淀的资产转化为流动性资本，助力拉动消费和扩大有效投资；二是有利于稳定房地产行业预期，促进房地产市场向“租购并举”的新模式平稳过渡；三是有利于在当前低利率环境下，为居民提供一类兼具稳定现金流与资产增值潜力的投资工具，增加财产性收入。对于实体经济而言，商业不动产REITs的推出将构筑多方共赢的新格局。它不仅为持有大量商业不动产的企业开辟了全新的直接融资渠道，优化其资本结构，更将引导企业从传统的“重开发、轻运营”模式向“重管理、重服务”的资产管理商战略转型。通过市场化定价机制，REITs能有效激励企业强化运营管理，持续提升资产质量和盈利能力，从而促进整个商业不动产市场的良性竞争和健康发展。对于广大投资者，商业不动产REITs的落地意味着资产配置菜单的进一步丰富。投资者将有机会通过公募基金，低门槛地参与到以往资金门槛极高的优质商业不动产项目中，分享这些资产产生的稳定租金收益和潜在的资产增值红利，这对于优化个人与机构的投资组合具有重要意义。目前，沪深交易所等机构正在紧锣密鼓地推进配套规则修订、系统改造和试点项目储备等工作。交易所相关负责人表示，将把好资产“入口关”，优先支持运营管理能力强、资产表现稳健的优质项目参与试点，并切实做好风险防范，共同推动REITs市场高质量发展。分析人士指出，商业不动产REITs试点的推出，是我国金融供给侧结构性改革的又一重要成果。它不仅是REITs市场自身发展的里程碑，更是资本市场深化服务实体经济的关键一招。通过打通商业不动产领域的投融资循环，REITs将有效提升资金周转效率，降低实体经济杠杆，畅通国内经济大循环。随着一个资产类型更丰富、运行更高效、监管更有力的公募REITs市场加速形成，其作为经济高质量发展“稳定器”和“新引擎”的作用将日益凸显。投资财经资讯 （环球网财经 文馨 图片来源于东方IC）
