最近用了一个多月时间去实地看了20多个公寓小区，总结了一些想法：

1 深圳现在的公寓已经跌得非常惨烈了，比住宅跌得狠多了，我看的公寓里面跌得最狠的是机场北边的会展湾，那里的商务公寓开盘价是180多万，加上装修和银行利息要几十万，最近的成交价格是63万（40平），而且价格可能还要往下降，因为会展湾那里的公寓实在太多了，租金很低，大把房子挂出来出售和出租，而且会展湾的大型展会这两年少了很多，导致附近的民宿和酒店跑路了不少，把租金价格带崩了，且物业费要7块多一平米，房子租不出去的话，每个月还要交几百元的物业费，所以很多业主只能选择断臂求生。

2 深圳的公寓楼分商务公寓和商业办公两种类型，商务公寓大多数是个人购买的，商业办公类类的大部分是公司购买的，两者的持有和交易成本都比住宅高很多。商务公寓可以贷款，首付比例是3成，可以贷10年，利率为4.1%；商业办公的不能贷款，而且每年要缴纳房产税。这两种公寓在出售时候，不仅买家要交3个点的契税，卖家还要交最高60%的增值税（即升值部分的60%要交给国家），不过好消息是现在在售的公寓基本都是赔钱卖的，所以增值税基本都不用交了。

3 那公寓还值得买吗？我个人觉得，如果收益率（年租金除以房屋总价）大于4%，就值得购入。目前龙岗大运，光明新区（地铁13号线北延段即将开通），大前海（前海，大铲湾，碧海湾，航城街道，会展湾那一溜），平湖（新凯莱附近），五和枢纽这几个片区还是可以找到不少收益率大于4%，甚至超过5%的公寓，而且价格都已经快降到位了，值得投资。

4 不建议购买的公寓，对于公司持有的商业办公类公寓（每年要交房产税），我个人不建议购买，虽然这种类型的公寓可以通过变更企业法人来避税，卖家和买家几乎都不用交税，但交易的风险实在太大了，你没办法确保这个公司有没有隐形债务，只能碰运气，这中间存在一个陷阱，“着急卖房的一定是欠了很多钱的，不然价格不可能达到你的心理价位，那卖房人是不是欠了很多隐形债务根本无从查起”，所以如果你不是职业玩家，就不要去碰这种房子了。

5 哪种公寓最值得买？地铁口附近，民水民电，物业费低，通燃气，梯户比低的个人名下的公寓最值得购买，交通便利，居住成本低，很容易就租出去了，而且租金相对来说还挺高。符合以上条件的公寓比较少见，需要耐心去找，多实地看看。

6 现在是买房的好时机吗？我个人觉得是，如果一味追求在房价最低点买房，你会发现到那个时候其实买不到好房子了。不管房价上涨还是下跌，好房子都是很容易出手的，所以不管是在房价最高点还是最低点，你都很难买到好房子，反倒是在涨跌的过程中能买到称心如意的房子。毕竟评价一个房子的优劣，不只是看价格这一个指标，地段，户型，朝向，楼层，光照时间，建筑质量，得房率，物业服务水平，交通和医院等配套设施都是需要考虑的因素。

7 房价以后还会暴涨吗？假以时日，北上深这些大城市的房价一定还会涨到曾经的峰值，但绝对不会再出现一两年翻一番的疯狂局面了，因为中国经济的引擎已经换了，还幻想通过房地产躺平暴富的人，属实有点刻舟求剑了。如果没有更好的投资渠道，买点收益率较高的公寓来收租，是个勉强还可以的投资渠道。