“简直是土匪！江苏无锡某小区业委会没开业主大会、没征求全体业主意见，私自出文件允许物业把侧门门禁和物业费绑定，交清费用才能通行，欠费就锁门禁。一名业主因物业服务太差没交物业费，侧门直接不让进，一气之下把业委会和物业起诉，法院给出了判决结果。

这事发生在2024年1月，当地一个居民小区，住在里面的李先生平日里习惯走小区侧门上下班，这条道离他家楼栋近，日常出行全靠它，谁也没料到，某天手里的门禁卡直接刷不开大门，找物业一问才知道，根源卡在物业费上面。

李先生之所以拖着物业费没交，不是单纯想赖账，前大半年小区公共区域保洁敷衍、电梯故障报修迟迟没人修、绿化带杂草疯长无人打理，多次找物业沟通整改，对方始终推三阻四，服务完全达不到合同里写好的标准，李先生一气之下才暂缓缴纳物业费，打算等物业把该做的服务落实到位再补齐。

本以为只是业主和物业之间的普通纠纷，没想到业委会在没组织召开全体业主大会、没征集过半业主意见的前提下，仅凭内部几个人开会就私自定下决议，直接授权物业把侧门门禁权限和缴费记录绑定管理。

这套规则执行得特别强硬，系统后台直接设置区分权限，每年按时足额交清物业费的住户，门禁卡能正常刷开侧门自由进出，但凡名下存在物业费拖欠记录，侧门通行权限直接永久关停，什么时候缴清所有欠费，什么时候才能重新激活卡片。

物业拿着业委会这份内部决议当尚方宝剑，直接关停了李先生的侧门门禁，往后他出门回家只能绕远路走小区正门，多绕几百米不说，早晚高峰正门人流量大，通勤凭空多出不少麻烦。

李先生前后找物业、业委会沟通三四次，反复说明物业履职不到位的问题，希望对方先整改服务，自己也愿意结清物业费，同时恢复侧门通行权限，可两边全都态度强硬，一口咬定不交钱就别想走侧门，丝毫不肯退让。

多次协商全部碰壁后，李先生实在忍无可忍，一纸诉状把小区业委会和物业公司一同告到当地法院，诉求很明确，一是立刻恢复自己侧门门禁的正常使用权限，二是判定业委会那份绑定门禁和物业费的内部决议无效。

法院开庭审理时把整件事拆解得明白，按照《无锡市物业管理条例》相关规定，修改小区物业服务相关管理规则、调整公共设施使用权限，属于全体业主共同决定的重大事项。

必须召开业主大会投票表决，业委会仅内部几个人商议就出台决议，全程没有征求广大业主意见，这份决议从根源上就不符合法律要求，对小区任何一位业主都不具备约束力。

民法典也有清晰条款，小区门禁、电梯这类公共配套设施归全体业主共有，只要是本小区住户，天然享有自由使用的权利，物业无权以拖欠物业费为由，限制业主进出小区，这种做法等同于变相限制业主的物权，和停水停电逼费属于同类违规行为。

最高法此前也发布过同类典型案例，明确划定红线，催缴物业费只能走协商、发书面催告、提起诉讼这类合法渠道，绝对不能拿通行权拿捏业主。

庭审过程中法官也客观点明，李先生暂缓缴费的行为确实存在不妥，要是对物业服务质量不满意，完全可以走正规渠道投诉、举证维权，不该直接拖欠物业费，拖欠行为本身也要承担相应责任，但这绝对不是物业限制业主出行的理由。

经过法院释法说理，物业公司当场意识到自身做法违法，当庭承诺立刻解除李先生侧门门禁的限制，恢复正常通行权限，后续只会通过合法途径催缴拖欠的物业费，再也不搞门禁绑定缴费这套操作，业委会也主动撤销了那份违规内部决议。

这件事给所有小区业主、业委会和物业都敲了警钟，物业的本职是提供服务，不能颠倒身份拿公共设施拿捏住户，业委会行使权力更不能脱离全体业主，自作主张出台违规规定；

而业主即便不满物业服务，也不能用拒缴物业费的方式对抗，双方有矛盾都得依照法律途径解决，别最后闹到法庭，既耽误时间又伤邻里和气。