21年房价见顶，到26年普跌看着挺明显。但没看见踩踏，还陆续有人买房。这真是纯刚需吗？

没踩踏不等于见底。陆续有人买也不等于信心回来了。

中国楼市没踩踏，跟日本90年、美股杠杆盘不一样。居民自住仓占大头。

断供成本太高。房东不砸盘，选择撤牌。价格阴跌，但买卖没断。

踩踏在啥结构里才发生？

日本泡沫破了以后，是企业、不动产机构、非银拿房为主。

房价一拐头，抵押品贬值，银行抽贷，机构抛售补保证金，越抛越贱，强平连锁。

美股爆是保证金账户触线，券商强平。

中国商品房八成以上在居民个人手里。买来是自住、婚房、给孩子留的。不是机构套利仓。

被套以后，第一反应不是明天挂跌停。是还贷扛着。断供上征信。

法拍成交价比市场价通常再低10%到20%。算下来死拿更划算。

某家上海二手房挂牌从25年4月近18万套峰值往下走。

不是成交把库存吃光，是房东撤牌躺平。供给短期收缩，踩踏就起不来。

还有人买，拆三类看。

第一类真刚需。结婚、学区、卖一买一换核心区次新。这批人是从新房市场挤过来的。

25年3月重点28城新房刚需占比45%，11月降到28%。新房总供应同比减46%。

刚需新房绝对量从45单位缩到15单位。买不起500万起验资新盘，只能看二手。

价格跌了，月供反而够得着。

第二类是熊市思维滞后的人。19到21年在股市里养成肌肉记忆，跌20%觉得估值合理，跌35%觉得历史机会。

把同一套用到房子上，越跌越补。属于那种牛市思维不会在见顶瞬间消失，熊市初期都以为只是中级调整。

第三类是代际接力。50后60后当年几万块买的单位分房或房改房。持有成本近零。

按买入价算租售比15%到20%。他们帮子女出首付锁一线核心小户型。用老资产收益贴新资产月供。

这三类里只有第一类是纯刚需。后两类是以为在抄底，或者代际财富转移。不是市场底的信号。

普跌看着显而易见，却没恐慌。看三个数。

25年11月居民部门新增贷款负2063亿。07年有统计以来首次负值。

说明大家在提前还贷，不是在借新冲进去。杠杆没在顶部再加。

法拍房绝对量有升，但占城镇住房存量比例只有0.3%到0.5%。远没到银行表内连锁。

政策端保交楼、限购松绑、以旧换新、税费减免。把硬着陆切成钝刀。

百城二手均价环比每月负0.85%。散户对月少1%的痛感，远低于一天跌7%。

所以不触发集体抛售。

真底的特征是长时间缩量麻木、政策持续发力基本面企稳、反弹持续性极弱。

现在带看有，但成交周期拉长。

房东撤牌。偶有低价笋盘被秒，但整体挂牌价没反转。这更像下跌中继的供给收缩，不是大底。

现在上车的一半是结婚学区置换，一半不是。后一半是抄底思维、代际接力、撤牌造成成交还行的错觉。

但更关键的是，没踩踏不代表跌完了。

50后60后那批成本极低的老房，10年后随继承链进入市场，才是一轮潜在供给冲击。

到那时持有人成本为零的筹码，愿意以任何价换现金。和当下贷款买在21年顶部的住户死扛，是两类卖压。

现在没踩踏，是因为老房产持有者不缺流动性、新买家在撤牌、杠杆没爆。