澳洲联邦新预算案里的房产税改，会让房子更便宜吗？

部分知名经济学家表示，澳洲政府在本次预算中，可能低估了为缓解代际住房不平等而推出的相关政策对房价带来的冲击。

政府在2026年联邦预算中，削减了针对投资现有房产的税收优惠。

此次税制改革包括调整资本利得税（CGT）的计税方式，以及将负扣税（Negative Gearing）限制在新建住房领域。

澳洲国民银行经济学家在一份声明中表示：“对住房税收安排的调整，可能是过去25年来最重大的改革之一。”

财政部长Jim Chalmers表示：“这些变化将为工薪阶层和首次购房者创造更公平的竞争环境，并支持对生产性资产的投资，包括新增住房供给。”

财政部在预算中的测算显示，与现行税制相比，这些政策将在未来两年内使房价涨幅下降约2个百分点。

政府表示：“投资者需求的减少，预计将导致房价涨幅出现小幅且阶段性的放缓。”

房价会下跌，还是只是涨得更慢？

经济学界普遍认为，这些政策将有助于抑制房价的快速上涨。

不过，联邦银行高级经济学家Trent Saunders对短期出现明显降温持相对谨慎态度。

他表示，这些预算措施确实会降低现有房产对投资者的吸引力，从而放缓房价上涨，但今年的影响预计较为温和。

“在这些政策影响下，房价最终可能会比原本水平低约3%。”

“不过，这一过程将较为缓慢——预计到今年年底，年度房价涨幅将减少约0.6个百分点，到2027年则接近减少1个百分点。”

这些政策出台之际，房地产市场本已出现放缓迹象——今年以来澳联储已三次加息，高通胀持续挤压家庭预算，同时伊朗战争带来的不确定性也对企业和消费者信心造成冲击。

在将住房税收变化与其他市场因素一并纳入考虑后，联邦银行已将截至今年12月的房价涨幅预测从此前的5%下调至3%，并将截至2027年12月的增长预测维持在3%。

不过，Saunders也承认，短期内仍存在更大波动的风险。

“一个关键风险在于，这些政策可能在短期内对市场情绪产生更大的冲击。”

“如果出现这种情况，房价涨幅在短期内可能会比基本面所反映的更明显放缓。”

AMP首席经济学家Shane Oliver则给出了更为悲观的判断。

他预计，由于税后投资回报下降，投资者可能退出市场，房价在短期内或下跌最多5%。

“但从长期来看，这些政策未必能显著改善住房可负担性，因为问题的根本仍在于住房供给不足，而人口增长带来的需求持续存在。”

租金预计将温和上涨

影子财长Tim Wilson表示，反对党不会支持这些改革，并认为相关政策可能会使首次购房更加困难，同时推高租金水平。

不过政府预计租金涨幅有限，普通租客每周租金上涨幅度将低于2澳元。

Grattan Institute的模型测算结果与政府大致一致，预计租金将上涨约每周1澳元。

该机构研究员Matthew Bowes表示：“对于普通大众租户而言，租金可能每周上涨约1澳元。”

他补充指出，尽管投资者数量可能减少，但由于更多人将转向购房而非租房，租金不会出现显著上涨。

联邦银行的Saunders也认同这一判断，认为租金影响将较为“温和”，财政部的预测基本符合其预期。

对住房供应的影响仍存分歧

财政部长Jim Chalmers在预算之夜表示：“供给仍然是关键问题。”

但他同时指出，仅依靠增加供给并不足以单独解决住房危机。

Shane Oliver预计住房供给仍将持续不足，并指出国家住房协议下的建设进度明显落后于目标。

他认为，将负扣税限制在新房领域，可能产生意想不到的结果——反而将首次购房者挤出新房市场。

他还指出，根据政府自身测算，这些政策可能导致少建约3.5万套住房，尽管预算中提出了其他措施以弥补这一缺口。

相比之下，联邦银行的观点相对更为乐观。

Saunders表示：“对建筑活动的影响仍不明确，但我们预计综合政策效果将对住房供给产生中性至略微正面的影响。”

“最终效果将取决于，新房购买激励（包括负扣税调整后的豁免以及预算中的供给政策）是否足以抵消投资需求下降的影响。”

“我们认为这种可能性存在，但仍存在一定不确定性。”

与此同时，Grattan Institute指出，各州过于严格的规划制度，仍在持续制约住房供给的提升。

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