马光远拆解楼市周期：房价重回2021高点？全球楼市教训早已把底层逻辑讲得明明白白

眼下无数买房人心里都憋着一个疑问：国内房价还有机会复刻2021年那波价格巅峰吗？知名经济学家马光远直白点明，房价涨跌从来不能依靠普通人看涨或者看跌的主观情绪下定论，翻阅全世界房产泡沫破裂之后的修复历程，就能摸清楼市运行的底层逻辑。

谈及楼市深度回调之后的漫长回血路，日本一直是绕不开的典型参照。1991年日本地产泡沫彻底破裂，依据日本国土交通省官方统计数据，全国商业地价累计缩水将近七成，住宅地价直接腰斩，此后十几年地价持续低位徘徊。一直等到安倍经济学落地、日本央行长期货币宽松，外加全球流动性加持，唯独东京核心商圈房价才突破泡沫年代价位。前后硬生生耗费将近三十年时间，这也是全球主要经济体里修复耗时最久的特例，直至今日，日本绝大多数偏远中小城市，房价依旧卡在1991年高点之下。

视线转向2007年美国次贷危机，美国FHFA住房金融局、标普房价指数留有完整记录。全美房价从年度高点一路跌到2012年谷底，整体价格缩水三成至三成五；拉斯维加斯、迈阿密这类炒房重灾区，房价跌幅直接突破一半。依托货币宽松兜底、不良资产集中出清，美国名义房价在2017至2018年重新收复前期高点，一轮完整调整周期耗时整整十年。

1997年亚洲金融风暴直接重挫中国香港楼市，房价持续下跌至2003年，整体跌幅超六成。靠着内地经济高速红利、长期低利率环境以及跨境资金持续涌入，香港楼市慢慢回暖，2017年整体房价追平1997年历史峰值，修复周期长达二十年。韩国经历金融危机过后，仅有首尔核心地段房价持续走高，人口不断外流的地方城镇房产行情长期疲软。

欧洲市场情况同样值得参考。08年金融危机、后续欧债危机接连冲击之下，西班牙、爱尔兰、希腊等多国房价大幅走弱。西班牙2007到2013年房价累计下跌37%，爱尔兰全国房价近乎腰斩，首都都柏林部分住宅跌幅甚至超过55%。伴随经济复苏、移民流入、欧洲央行低利率扶持，爱尔兰、葡萄牙核心城市房价不仅超越旧高点，行情走势依旧坚挺；意大利受经济低速增长、老龄化、人口流失拖累，不少城市房价至今没能恢复到危机前水准。

综合全球房产过往走势，三条市场铁律一目了然。第一，日本三十年超长修复只是个例，绝大多数国家楼市不用熬过这么漫长周期；第二，普通经济体房价下行周期普遍维持四到六年，想要彻底重返历史高点，基本需要十年打底，十二至十五年修复期十分常见；第三，楼市回暖从来不会雨露均沾，只有人口源源不断流入、产业根基扎实、土地资源稀缺的核心板块才能创出新高。城郊远郊、人口持续外流的小城市，就算账面名义价格勉强贴近从前，刨除通货膨胀因素，房产实际价值依旧缩水。

马光远分析认为，我国楼市发展路径不会生硬照搬日本或者美国模板。一方面国内城镇化进程还未彻底收官，另一方面人口负增长、居民住房保有量偏高、新房库存积压都是实打实的现状，外加我们宏观政策调控力度远比西方国家更强。往后房地产市场必然走向两极分化，不会出现全国普涨或者集体大跌的场面。一线、强二线城市核心优质房源会率先触底修复，具备刷新历史高价的潜力；长期人口外流的三四线小城，想要摸回2021年房价高点难度极大，部分区域基本没有可能性。

大众没必要被买房情绪牵着鼻子走，楼市行情向来遵从人口、产业、资金、政策四大硬性规则。一轮深度市场调整过后，房价回暖注定是一场长跑，短短三五年根本看不到结果。放眼整个楼市大周期，优质城市核心地段的不动产，才是抵御行情波动的硬核筹码。

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本文全部核心观点均引用经济学家马光远公开访谈言论，文章仅做大众化时事解析，绝对不构成任何房产买卖投资建议，并不代表平台官方立场；文中各个国家房价、周期统计数据，全部取自各国官方统计机构对外公开资料。