2026 年楼市大概率“总量继续筑底、结构剧烈分化”，十大变化可提前锁定： 1. 全国销售面积再缩 6% 左右，但“降幅收窄” 中性情景下，新建商品房销售面积预计 8.2 亿㎡，同比下降 6.2%，不过跌幅比 2025 年缩小，市场真正“触底” 。 2. 投资额、新开工“双位数负增长”成常态 开发投资-11%、新开工-8.6%，行业从“高周转”正式转入“控增量、去库存”阶段，土地财政让位存量运营 。 3. 一线城市“政策工具箱”继续加码 限购、限贷、限售还有放松空间；公积金可贷额度、人才购房补贴、房贷贴息、交易税费减免等会轮番出台 。 4. 房价告别“普跌”，转向“核心区率先止跌回升” 广深预计上半年夯底、下半年量价齐升，主城区优质地块价格企稳反弹，郊区仍以价换量 。 5. 豪宅走出独立行情 2025 年底广州 3000 万以上豪宅成交同比增 33%，2026 年核心城市将迎“豪宅供应大年”，稀缺地段+高得房率产品溢价能力强 。 6. “好房子”对“老库存”形成降维打击 第四代住宅、挑空大平层、超高得房率、绿色智慧社区成新卖点；旧规产品要么被政府收购做保障房，要么继续阴跌 。 7. 房票、收购存量商品房做安置房全面扩容 广州 2026 年房票规模将创历史新高，城中村改造速度加快，一举解决“拆迁难”与“去库存”两大痛点 。 8. 现房销售试点扩大，期房信仰崩塌 一二线城市重点推“现房销售”，从土地端就设定全装修、现房验收后再售，预售制逐步退出，交付风险溢价消失 。 9. 房产税试点再扩围 “十五五”开局之年，更多一二线城市及部分三四线城市纳入房产税试点，税率与房屋市值动态挂钩，投资性持有成本显性化 。 10. 香港→深圳→广州，国际资金沿大湾区“回流” 香港楼价已连升 6 个月，2026 年预期再涨 5%–15%；人民币升值+美国降息，境外资金沿“香港—深圳—广州”链条提前布局，核心资产受海外买盘支撑 。 一句话总结：2026 不是“大涨元年”，却是“分化大年”——选对城市、选对板块、选对产品，才能吃到下一轮楼市“结构性回暖”的红利。
