中国房企"出海"折戟与 inability to earn from foreigners 专项研判报告

报告日期： 2026年6月

研判对象： 中国头部房地产开发企业海外投资拓展历程、失败案例及根本原因

核心结论： 中国房企迄今未能真正"赚外国人的钱"，所谓出海多为向海外输出国内高净值客群购房，本质仍是内销；且因水土不服、模式错配、合规风险致大规模亏损撤退。

一、 2012—2017年房企出海潮概况

2012年起万达、绿地、碧桂园、富力、万科、恒大等头部房企掀起海外投资热潮，足迹遍及美、英、澳、马来西亚、西班牙等地，涉及写字楼、酒店、高端住宅及大型综合体。据不完全统计，高峰时中资房企海外承诺投资额超2000亿元人民币。

但实际业务模式高度同质化——主要客户仍是中国富裕人群（移民、留学、资产配置需求），并非真正向当地中产阶级或机构出租/出售，即"房子盖在外国，钱仍赚中国人的"，未实现真正意义上赚取外国人财富。

二、 典型折戟案例

万达集团——全线溃败清仓退出

2014年斥资2.65亿欧元收购西班牙马德里地标"西班牙大厦"，欲拆改重建遭市政府严拒，拉锯两年后亏损约2亿元折价转手。后续伦敦ONE、芝加哥Vista Tower、澳洲黄金海岸项目相继因资金链及监管压力被出售。2020年万达清空全部海外地产项目，出海战略彻底终结。

碧桂园——森林城市深陷泥潭

马来西亚柔佛州"森林城市"规划投资最高达7000亿元，主打面向华人买家。因马来西亚限制外国人购房政策收紧、新山本地购买力极低、入住率不足10%，项目大量滞销，最终沦为"鬼城"，碧桂园2024年被迫出售伦敦地块回血偿债。

富力地产——海外项目搁浅

2013年投资85亿元建马来西亚公主湾，在伦敦、澳洲亦有布局，但海外业务对业绩几无贡献，近年持续挂牌出售海外资产。

绿地、恒大——受限缩表与合规

绿地悉尼最高住宅楼合作破裂；恒大海外布局因债务危机未及展开即中断。部分中资房企在美还牵涉贿赂当地官员丑闻（富力张力案），进一步恶化出海环境。

三、 无法"赚外国人钱"的根本原因

- 商业模式错配：中国房企靠"高周转+高杠杆+房价单边上涨预期+期房预售"盈利，而成熟市场多实行现房销售、严控杠杆、慢周转，且土地私有、分区规划（Zoning）严格，国内打法直接失效。- 缺乏本土化能力：不了解当地建筑规范、环保条例、劳工法、税务体系，核心团队空降，产品设计不符合当地人居住习惯，难以打动本地买家或租户。- 融资劣势：中资房企海外信用评级低，难以获得当地低成本贷款，多依赖内保外贷，在国内监管收紧（2017年发改委、银监会限制非理性海外投资）后资金链迅速承压。- 政治与民意阻力：多地对外资炒房有限制（如澳洲、加拿大、马来西亚），社区反对大型中资开发项目，易引发民族主义反弹。- 客户结构假出海：本质是向海外卖房给中国人，一旦外汇管制或国人需求饱和，项目即刻失去支撑。

四、 结论

中国房地产开发企业迄今为止未曾建立起真正可持续的海外属地化开发—运营—获利能力，所谓出海多为资本外溢驱动的高杠杆尝试，最终因模式水土不服、合规风险及债务危机大规模折戟回撤。在房企深陷债务危机、国内资产尚待出清的当下，短期内再无能力重启真正意义上的全球化地产扩张，"赚外国人的钱"仍属幻象。

… 宁德·海华社