2025上半年vs2026上半年北京东西海核心学区房价对比分析

一、两年上半年单价与跌幅直观对比（文中数据整理）

2025上半年（跌幅温和，小阳春支撑）

1. 西城区：10.8万/㎡→10.7万/㎡，单平下跌1000元

2. 东城区：9.3万/㎡→9.0万/㎡，单平下跌3000元

3. 海淀区：8.2万/㎡→8.0万/㎡，单平下跌2000元
特点：三区单平最大跌幅仅3000元，市场有学区小阳春托底，降价以小幅议价为主，业主惜售情绪较重。

2026上半年（跌幅显著放大，预期转弱）

1. 西城区：10.2万/㎡→9.7万/㎡，单平下跌5000元

2. 东城区：8.5万/㎡→8.1万/㎡，单平下跌4000元

3. 海淀区：7.5万/㎡→7.0万/㎡，单平下跌5000元
特点：三区跌幅全部翻倍甚至翻数倍，西城、海淀每平直降5000元，核心学区价格回调力度远超去年同期。

二、现象背后核心反差：量价背离+学区逻辑重构

1. 全市大盘与学区房分化
全市二手房成交反而走强，2026上半年网签9.35万套，创近五年同期新高，2月起全市二手房连续4个月环比微涨；但东西海纯学区老破小走出独立下跌行情。改善次新、大户型稳中有韧，只靠学位溢价的小户型持续降价，也就是市场典型的K型分化。

2. 2025年跌幅小的底层原因

• 入学适龄人口仍有支撑，多校划片影响尚未完全传导；

• 市场普遍预期2025年底学区房会止跌，房东不愿大幅让利，议价空间有限；

• 春季学区购房刚需集中释放，小阳春缓冲降价压力。

3. 2026上半年跌幅扩大三大核心因素

（1）教育政策彻底消解学区溢价

西城731、海淀1911多校划片完全落地，教师轮岗、集团化办学普及，买房不再锁定名校；热门片区调剂率走高，学区房“确定性溢价”大幅缩水，家长不再愿意为学位支付高额单价。

（2）入学人口拐点到来

2026年幼升小生源较峰值大幅减少，学位从紧缺转为富余，抢学区房的刚需大幅萎缩，需求基本面走弱。

（3）市场预期反转

此前市场一致判断2025年底价格见底，实际并未止跌，大量持有学区房的房东心态松动：置换、资金周转、看空后市，主动大幅下调挂牌价，议价空间打开，成交价持续下探。

三、购房者与房东真实感受解读

1. 房东视角：普遍感知房价不涨、持续阴跌
2025年仅小幅让利就能成交，2026年必须大幅降价才能吸引客户；挂牌周期拉长，不少房源挂牌半年无有效询价，持有信心持续走弱。

2. 购房者视角：观望情绪加重
原本等待2025年底抄底，结果2026上半年价格继续下探，形成“越跌越等”的观望循环；大家不再盲目追逐老破小学区，优先选择兼顾居住品质+普通学区的次新房。