【喜报简讯10🎉】最近几天很忙，卖房需求突然多了起来，而且都比较棘手，所以头有点晕。

但昨天下午收到买房咨询用户退回定金的消息时，我又仿佛重新注入力量振作起来，并为她感到开心。

虽然L小姐没买成，但退回定金、及时止损，某程度上也是一份喜悦，它配得上“喜报”。

L小姐正是【喜报简讯06】的主人翁（我附上了链接）

上次我说：过去八年，她做了3次重要决策
这次我说：过去八年，她做了N次重要且正确的决策

第1次：2018年9月（第一次，买房咨询）
第2次：2018年11月（成功买入黄埔，安居乐业）
第3次：2026年3月（成功卖出套现，租房观望）
第4次：2026年5月（第二次，买房咨询）
第5次：2026年7月（成功退定，计划年底再买）

有人会说，2026年3月才卖房？卖在底部了吧？房价即将反弹了？等等。

老实讲，是晚了些。但仍然不迟——房价到现在还没止跌，也看不到止跌甚至上涨的动力。

明年今日再回头看，你会庆幸自己今年果断卖出。

买和卖是相互关联的，有人觉得现在“卖得太迟”，是因为ta们笃定房价会在短期内（即2026到2027年之间）止跌，然后大反弹。

但这些不着边的想法都是天方夜谭。

过去几个月，我研究了不少数据，也一直在观察各行各业的动态。

目前即便算不上全面通缩，也已经呈现出结构性通缩的特征，且有螺旋下行的趋势。房地产行业大幅收缩，直接拖累上下游产业和业主财富，通过“财富效应”抑制住消费

——简单来说就是房子贬值了，大家觉得自己钱包缩水了，不敢花钱。

居民端贷款负增长、存款高增，一部分在还债，一部分转为预防性储蓄，消费自然也起不来。

地方财政那边，土地财政的路难以为继。再加上部分产业产能过剩，价格持续被压低。

收入分配的问题也还在，居民收入增长放缓——现在打工仔能有份工、老板每月能有点盈利，已经算不错了。

由此可见，整体消费需求是受限的。

我知道有人会拿5月CPI同比上涨1.2%说事。

这么说吧，涨是涨了，但得看谁在涨、谁在跌。显然，目前内部结构严重分化。

拉涨的主力是工业消费品（+3.9%），比如：地缘冲突推高油价、黄金避险需求上升等因素，还有以旧换新补贴、医疗保健、殡葬服务、家政服务等在撑着。

但居民自发的消费扩张并不明显，日常消费端没什么动静。相反，餐饮、衣服、电子产品、家电、买房、租房、买车，价格反而越来越笋——整体内需依然偏弱。

在所有消费品里，房子体量最大、链条最长，受影响也最直接。房屋是大吨位商品，在消化完刚需自住和零星的投资需求后，购买力就会开始减弱。

即便成交量经常被媒体放大来宣传，但我也说过很多次了——“量在价先、量在价先、量在价先”。

成交量持续萎缩，意味着“承接量”不足以消化“供给量”，价格只能继续往下找平衡。

而这个“平衡”最终由什么决定？还是要回到基本面——居民收入和租售比。当房价跌到租金回报率能覆盖持有成本、月供与收入比回归合理区间时，才有机会稳住。

因为短期供需博弈找到的成交价，会逐步向长期基本面决定的那个均衡值靠拢。

但是，如果现在这个短期平衡价，仍然远高于收入支撑和租售比所对应的水平，那这个“平衡”只是暂时的，后面还要继续下探。

而目前广州的二手挂牌量仍处于高位，随着2026年底一手收楼增多，存量房也会同步增多。

同时，新增入场资金又跟不上，供过于求的局面在短期内仍看不到逆转的迹象。

当然，这不意味着房价会崩，但阴跌的过程，对买房人来说更需要耐心。

以目前全广州的挂牌量来看，每月仅成交7000~10000套，根本兜不住底部继续往下的压力。

归纳三点诚恳的建议：

第一，中短期来看房价难有止跌动力，这期间卖房都算合适时机。

第二，如果不是特别迫切的刚需，不用急着进场。

第三，即使很急着买，也应该优先考虑现房。不管一手还是二手，把“现房”两个字刻在脑里。

除非你要买指定的楼栋、指定的楼层、指定的房号，比如：有风水大师帮你算过，你买了那套指定的房屋后会风生水起，你非买不可，那你不用听我讲。否则，等现房。

要么等一手现房，要么等二手买家收楼后放盘。届时你再伺机买，能省不少成本，也降低了货不对板的风险。

说到底，买房这事急不来，尤其是现在这个节点，多看房、多踩盘、多观察不是坏事。

最后，再次感谢L小姐一直以来的信任和认可。她很善良、真诚、坦率、朴实无华。

接下来几个月，先安心工作，松弛看房，年底再伺机买房。[心]