房子还会继续贬值吗？

2023年到2026年这期间，多数城市的房价比起2021年的高点已经回撤了20%到40%不等，三线城市的跌幅更深，有些地方直接腰斩，一线城市核心区还能扛一下跌得少点，但外围区域也跌了15%到25%。

所以结论就是房子还会贬，但过程是分化的，速度也会慢下来。

未来的走势既不是继续暴跌也不是全面反弹，而是分化越来越厉害，整体在那阴跌或者在低位晃荡。

核心城市的核心地段会慢慢止跌企稳，那些非核心城市、老破小、远郊盘还得继续贬值，一直跌到租售比和收入比回到合理区间才算完。

为啥还会继续贬值？主要是有四个长期的压制因素在那卡着。

第一是人口结构，出生率往下走老龄化越来越深，买房主力军也就是25到45岁的人一直在减少，刚性需求的总量在收缩。

第二是收入和就业，经济增速换挡了，部分行业降薪裁员，大家对收入的预期偏弱，加杠杆买房的意愿和能力都下降了。

第三是供需逆转了，存量房库存堆得很高，有些城市去化周期超过24个月，二手房挂牌量激增，2026年全国二手挂牌量同比涨了30%到50%，现在是供大于求的局面。

第四是资产比价，租金回报率才大概1.5%到2%，这是一线城市的数据，比无风险利率还低，十年国债大概在2.3%，房产投资的性价比低了，资金就转去买理财、债市、股市去了。

这四个因素短期内不会逆转，决定了房价缺乏上涨的基础。

但是也不会崩盘式下跌，有五点缓冲在那顶着。

第一是政策托底，降首付首套降到15%，降利率公积金贷款利率也下调了，取消限购限售，收购存量房做保障房，央行拿了3000亿再贷款，还有城中村改造货币安置，政策工具箱还有空间，不会放任它自由落体。

第二是居民杠杆可控，按揭贷款首付比例高，大概在30%到50%，银行不良率低，不会出现2008年美国那种次贷崩盘。

第三是地方财政和金融稳定，土地出让金在地方财力里还占重要部分，银行资产端大量抵押物是房产，系统性风险的红线会守住。

第四是城市分化，一线和强二线比如深圳、上海、北京、成都、杭州这些地方产业和人口还有流入，房价有基本面支撑，不会全线崩。

第五是持有成本低，中国现在没有房产税，试点也暂缓了，物业费低也没遗产税，持有多套房成本低，不会像日本1990年那样被迫抛售。所以整体是阴跌加分化的路子，不是崩盘。

哪类房子还会继续贬值？

第一类是人口流出的城市，三四线县城、资源枯竭型城市，也就是大家说的鹤岗化，没产业没人口流入，房价缺乏支撑，长期向建筑成本加折旧回归，有些已经跌到每平两千块以下了。

第二类是非核心区的老破小，房龄超20年，没电梯没学区溢价，物业管理也差，年轻人不愿意接盘，流动性枯竭，变成有价无市。

第三类是远郊新区文旅地产，过去靠概念炒作比如高铁新城、文旅小镇，涨幅过大配套兑现慢，入住率低，现在泡沫正在出清中。

相对抗跌的是核心城市核心区的次新房，房龄5到10年，地铁学区商业齐全，还有优质改善型住房，户型好物业也好。

最后说三点。第一是自住刚需，可以择机入手，但要选核心城市核心区，利用政策窗口低首付低利率上车，别买远郊和老破小。

第二是投资购房，不建议碰，租金回报率低于理财，持有期间房价可能继续跌，机会成本太高。

第三是手里有多套房的，趁流动性还在赶紧置换优化，卖非核心换核心，卖老破小换次新，别等流动性枯竭了更难出手。