很多人好奇，为什么烂尾楼不能由别的开发商接手继续建下去。其实，烂尾楼的问题主要还是出在制度设计上。 这个制度巧妙地将风险从有能力承担的开发商和银行，一步步转移到了最脆弱的普通购房者身上。 烂尾楼最让人费解的是，房子停工了，为什么购房者还必须每月准时还贷。原因很简单，银行的钱在签订贷款合同时，就已经全额打给了开发商。 对银行来说，它的业务是发放贷款并收回本息，而不是监督盖楼，只要贷款人有还款能力，银行的利润就有保障，楼盘是否烂尾，与它的核心利益并无直接冲突，所以它自然缺乏主动监管的动力。 银行能如此“事不关己”，根源在于我们独特的“商品房预售制度”，这个机制允许开发商仅凭图纸和规划，就能提前撬动购房者的首付和银行发放的全部按揭贷款。 这笔本该用于项目建设的巨额资金，一旦进入开发商的账户，常常就变成可以随意调动的活钱，开发商可能挪用这笔钱去拿新地，或者投向其他业务，一旦资金链断裂，盖房的钱没了，项目停工就成了必然。 而购房者，则因一纸贷款合同，即使房子化为泡影，也必须继续承担还款的法律责任。 这时，人们通常会想，找个有实力的企业来“接盘”不就行了？这个想法过于理想化。一个烂尾项目，早已不是单纯的建筑工程，而是一个极其复杂的烂摊子。 首先是债务，原开发商不仅欠银行钱，还欠着施工方、材料商的款项，甚至有大量的民间借贷，新企业要进场，就得先把这堆旧账理清，成本难以估量。 其次是产权，房屋已售给成百上千的业主，产权高度分散，任何后续动作，都需要和所有业主达成一致，这其中的沟通和法律风险极高，面对这样一个高风险、低回报的“烫手山芋”，但凡理性的企业都会选择避而远之。 放眼全球，很多成熟市场采用的是现房销售。开发商必须自己垫资或通过开发贷款把房子完全建成，购房者眼见为实后才付款，这种模式下，风险被牢牢锁定在开发商和银行之间。 而银行为了防止坏账，必然会严格监控项目全程，实力不足的开发商则会被市场直接淘汰，这套机制天然地将风险与责任绑定，谁做事，谁担责。 对比之下，我们的预售制度最终形成了一个完美的风险转嫁闭环：开发商提前套现，银行锁定利润，全部后果由掏空家底的购房者承担，当烂尾楼频频出现，市场的信任基础便会动摇。 潜在购房者因害怕而不敢入市，开发商回款更加困难，资金链愈发脆弱，这又催生了更多烂尾楼，形成恶性循环。 因此，想解决烂尾楼问题，靠零星的“专项借款”或寻找“白衣骑士”来接盘，都只是治标不治本的权宜之计。 问题的根源在于制度本身。只有从根本上改革预售模式，建立起真正独立且强有力的第三方资金监管体系，将风险关回它本应在的笼子里，才能从源头上保护普通人的血汗钱，让房地产市场回归健康与公平。
