房地产的钱，被谁赚走了？ 开发商说自己负债累累，地方说卖地收入锐减，买房人说自

房地产的钱，被谁赚走了？ 开发商说自己负债累累，地方说卖地收入锐减，买房人说自己资产缩水还背着房贷。好像谁都没赚到钱。 但过去二十年，房地产轰轰烈烈，那么多钱不可能凭空消失。 来看看钱去了哪里。 你买一套150万的房子，其中大约60万是土地出让金，进了地方的口袋。这笔钱用来修路、建地铁、搞绿化、盖学校医院。城市基础设施就是这样建起来的。 开发商卖房要交各种税，综合税率超过20%。银行提供贷款，赚取利息。建筑商、材料供应商、工人拿走了工程款和工资。这些是明面上的钱。 开发商自己呢？在行业上行期，他们通过高杠杆、快周转赚了钱。 但赚的钱大部分又投进去拿地、盖新楼盘，把规模做大。 等到市场下行，资金链断裂，就出现了负债几千亿的情况。个别高管可能拿过高薪，但公司整体是负债的。 所以，房地产的钱，大头被地方拿走了，用于城市建设。开发商赚了钱但又投进去了，现在被套住了。 银行赚了稳定的利息。建筑商和工人赚了辛苦钱。早期低价买房的人资产增值了，但后期高位接盘的人，现在资产缩水还背着贷款。 这背后有个逻辑。中国快速城镇化需要大量资金，但政府没有那么多钱。 通过卖地，让老百姓用未来二三十年的收入，一次性支付了城市建设的费用。这相当于全民参与的城市建设"众筹"。 现在房地产熄火，最直接的影响是地方财政。 卖地收入少了，很多地方财政吃紧，债务问题暴露出来。开发商没钱拿地，银行担心坏账，建筑商没活干，整个链条都慢下来了。 房地产赚到的钱，大部分已经沉淀在固定资产中，难以在后续经济中循环。 从资金流向看，房地产收益主要转化为三类资产： 一是土地出让金和税费，已投入城市基础设施建设，形成道路、地铁、公园等公共设施； 二是开发商利润，大部分用于再投资拿地、扩大规模，形成新的房地产项目； 三是建筑商、材料商、工人收入，部分转化为消费，部分转化为储蓄。 这些资金中，只有转化为消费和储蓄的部分能在后续经济中继续流动。但房地产行业的特点是资金沉淀性强，一旦形成固定资产，流动性就大幅降低。 城市基础设施虽然提升了城市价值，但本身不产生直接现金流回报；开发商持有的土地和在建项目，在市场下行时难以变现； 购房者持有的房产，在房价下跌时资产缩水，反而会抑制消费。 当前房地产行业面临去杠杆压力，开发商需要偿还债务，地方需要化解债务风险，这些都需要资金，但缺乏新的资金来源。 因此，房地产赚到的钱，更多是"一次性"的财富转移，而非可持续的资本积累。 后续经济循环需要寻找新的增长动力，而非依赖房地产的存量资金。