马光远：房地产政策释放最重磅信号

房地产政策

释放最重磅信号

2026年开年，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，这个文章无论是级别，还是文章内容，透露出的信号都是重磅级的。

《求是》杂志是一个什么级别的杂志，不懂的人可以去查一下，上面发文章的都是人，特约评论员文章背后究竟透露什么样的政策意图，不熟悉这个杂志的可以先自己补补课。

除了《求是》杂志的级别，这个文章从内容看，信息量之大，确实超过了很多之前我们看到的官方文章。这个文章谈了很多过去没有谈的问题，包括承认房地产价格的大幅度，还有对房地产这个产业的重新定位，这个行业的属性，已经未来的政策究竟应该如何进行很好的预期管理，等等，都有很多的新的提法。

我把重要的信息提炼出来，给大家分享一下我的看法：

第一，文章开头就开诚布公提到房地产销售和价格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。

承认房地产价格大幅度回落，这是第一次。

并且明确提出这种回落对实体经济、对老百姓的资产以及对金融机构的巨大影响。这也是这几年我一直呼吁但被网络喷子网暴的观点。

这几年我一直讲，房地产如果出现过快大幅度回落，就是老百姓资产的大幅度缩水，因为中国老百姓百分之七八十的资产在房子上；

一旦资产缩水，财富的收缩效应第一个表现就是老百姓感觉没钱了，不敢消费了，也就是文章中说的实体经济的需求端的影响。

当然，对银行而言，房地产大幅度回落对银行而言肯定意味着坏账的增加和资产的缩水。

第二，文章明确提出，房地产带有显著的金融资产属性。

这个金融资产的属性，在提出“房住不炒”之后多年来不提了。这次明确提，我想意义是比较大的。其实，房住不炒和房地产的金融资产属性一点都不矛盾，房子的基础功能就是住，世界上绝大多数的国家不鼓励炒房，这也是基本常识。

但房子是投资品，具有金融属性也是大多数国家承认的。

重新承认房地产的金融资产属性，这是一个进步。

第三，文章用了很大的篇幅谈房地产调整的周期性原因。文章提到随着城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发生的几大变化：

1、住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重。

2、居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变。

3、房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。传统房地产发展模式已经走到了尽头。

第四，对房地产行业的重新定位。过去的周期和模式虽然结束了，但是，房地产依然很重要。

文章提到房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。

请注意，文章把房地产定位为基础产业，而不是像过去一样定位为“支柱产业”。有人解读，这意味着放弃了房地产行业是“支柱产业”的定位。我的理解恰好相反。

从字面理解，基础产业重在“基础性、公共性、先导性”，是国民经济不可或缺的行业。基础产业有很多是支柱产业。

这里提基础产业而不提支柱产业，是更加突出房地产的重要性，而不是否定重要性。

什么叫支柱产业，就是这个行业的增加值占GDP的比重超过5%，就叫支柱产业。房地产不仅仅是支柱产业，而是是国民经济的基础产业。说实话，作为基础产业，房地产经过这几年的调整，行业增加值占GDP的比重远远低于世界上很多主要国家。

我在之前的视频和文章中多次谈到这一点，很多网络喷子也是喷，说我的数据不准。现在，《求是》评论员的数据总该准了吧，文章指出：

从国际经验看，美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家，目前房地产业增加值占国内生产总值的比重平均都在10%以上，依然是经济保持稳定的重要支撑和社会财富的主要形式。

我们现在是多少，2025年掉到了6.1%，是美国的一半，远远低于很多国家，房地产调整过度，是一个不争的事实。

第五，文章用大量的数据说明房地产的需求依然很大。很显然，这是在回应网上一些自媒体炒作以后没有人买房子的论点：

1、文章提到2000—2024年，日本、韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套、10.39套，房地产建设强度仍然较高。以此推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间；

2、总量方面，考虑公摊面积情况，我国城镇人均住房使用面积约为35平方米，与韩国和新加坡基本接近，与日本、德国、法国、英国等相比仍有一定的差距。

3、结构方面，我国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积尚不足20平方米。

4、就城市更新而言，目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求。

中国房地产的需求依然巨大，人均居住面积和全球主要国家比，依然很低，我们只是解决了住房的温饱问题而已。并不是像一些不研究房地产的专家信口开河的说什么房地产超前发展了。

你可以说房价超前了，但别说房地产超前了。就我们目前这样的居住水平，说超前，闹笑话啊。

文章最后谈了如何管理预期，政策层面如何应对。

我认为，最重要的是两点：

一、积极主动作为，以更有力更精准的举措，加强对房地产市场的宏观调控，持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间，熨平市场波动，推动房地产市场平稳健康高质量发展。中国房地产调整已经进入第六个年头了，就市场本身而言，也在接近尾声，这个时候，需要政策的主动出击。

二、保持政策力度。政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。一次性把政策给足，这恰恰是现在房地产政策的问题所在，挤牙膏。这是这么多年我们一直呼吁的，不要小打小闹修修改改，比如限购一次到位，不要一次调整放开一点点，等等。权威文章就是权威，真正抓住了文章的症结。

最后总结一下这篇文章。

这篇文章有很多新提法，这些提法肯定不代表个人，一定代表未来的政策趋向。

这种重磅文章透露的信号最值得我们关注。

在2026年这个关键节点，房地产到了打响最后攻坚战的时刻，这篇文章就是一个号角。现在的当务之急是，把我们对房地产的认知、我们的政策调整回到落实这篇文章提出的方向上来，推动房地产调整尽早结束，这样，实现高质量发展才有真正的可能。