瑞银这次的判断非常直白：一线城市房价2026年再跌10%，2027年再跌5%，而

瑞银这次的判断非常直白：一线城市房价2026年再跌10%，2027年再跌5%，而且理由并不复杂。现在一线城市的租售比只有1.8%，但按揭利率在3.1%左右，买房本身就是一笔长期亏损的现金流生意，这种状态不可能长期存在。再往回看更扎心。以2004年房租为100计算，现在也就到200左右，20多年房租只翻了一倍，但房价却接近翻了10倍，这中间靠的不是居住需求，而是金融加杠杆。问题在于，这条路已经走不下去了。瑞银甚至预计未来几年房租还会继续下跌，年均跌幅约3%，也就是说，连“租金慢慢追上来”这个想象空间都在消失。供给端同样在压着价格走。一线空置率4%，二线11.6%，三线接近20%，卫星城超过22%，房子并不稀缺，只是过去被当成稀缺资产来定价。当租金撑不住、人口放缓、库存显性化，房价只能往下修复。这轮下跌不是恐慌性踩踏，而是慢慢挤水分。真正的风险不是短期多跌几个点，而是很多人还在用旧的上涨逻辑，去理解一个已经换了运行方式的市场。房地产房地产楼市